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开发商“打包”卖车位是否合理

2018-11-16

  中国消费者报报道(记者 余知都

新闻背景:

百余车位一人垄断

近日,湖南省长沙市两起“个人购买上百个车位”事件引发热议。

据了解,长沙市望城区龙湖湘风原著小区一吴姓业主以5万元一个的价格,一次性购买了133个车位,随即在车位上上锁,然后以每个车位依位置不同加价3万元左右向业主出售。

无独有偶,在长沙市雨花区蓝光幸福满庭小区,一伍姓先生花1398万元一次性买走196个车位,而后每个车位加价1.1万元不等向业主转让。

开发商“打包”一次性卖给个人上百个车位,及买家加价转让出售的行为,引发业主强烈不满。众所周知,小区车位资源是有限的,个人一次性购买上百个车位是否合规?将带来哪些影响?是否侵害其他业主利益?而加价出售又是否合理?

各方观点:

侵犯公共利益

湖南省消费者委员会秘书长吴卫表示,根据《物权法》有关规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区业主的需要,即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性,因此,房地产开发商无权因小区业主暂无购买力或不需购买而擅自将多余车位对外出售。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商若向非业主出售车位,须经业主大会作出决定,否则行为违法。

湖南荣湘律师事务所袁亚云律师认为,《物权法》第七十四条规定了车位、车库的归属和使用,该条第一款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。对此,应当作两方面的理解,首先,开发商必须保证有规定数量的车位、车库;其次,车位、车库应当优先提供给小区业主使用,只有在保证小区业主使用的前提下,方可许可小区业主以外的人使用。该款法条的立法价值取向是充分维护业主合法权益,而小区业主众多,涉及不特定多数人,此类权益已属于公共利益。开发商将车位大批量销售给极少数人的行为,显然对其他众多业主造成不利影响,其行为应认定侵犯公共利益。

杜绝高价炒卖

湖南省社会科学院产业经济所所长、全国消费经济学会副会长兼秘书长尹向东表示,房子是用来住的,不是用来炒的,同样,作为与住房配套的车位,是给住户停车的,绝不是用来炒的。

个别人按照开发商车位购买规则合法购买上百个车位,没有违法违规。但市场经济不仅要按照市场经济规则进行市场交易,也要按照社会道德准则和社会公共利益要求进行市场交易。显然,个人购买上百个车位的行为没有违反法规,却违背了社会道德准则和社会公共利益。

社会主义市场经济,也是消费者主权的经济,消费者的权益不容侵犯。个人购买上百个车位的行为严重侵害了业主的权益,这是无可厚非的,需要政府部门与开发商进行制止。建议有关政府部门,尽快制定有关车位购买与租赁的规则,坚决防止与打击开发商批量出售或出租车位,企业或个人批量购买或租赁车位,高价炒卖炒租车位的行为,以维护消费者权益,保障车位购买或租赁车的正常公平交易和不违反社会道德准则、社会公共利益。建议房地产开发商不要见利忘义,要制定切实可行的、能维护业主利益的交易规定,防止某些企业或个人高价炒卖炒租车位。

对此,吴卫呼吁立法工作者应当予以关注,尽早制订相关法律制度,从源头上杜绝该类损害众多业主权益的事件发生。

增添管理隐患

长沙市政协委员、长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯认为,单个主体购买多个停车位再涨价卖出,虽是商业行为,但对群众生活、物业管理、社会问题都会造成影响。因此,在追求经济效益的同时更要把好社会效益关。

刘裕纯表示,这种行为将带来多方面弊端。一是人民群众的需要受限。新小区业主的入住逐步增多,当停车的供求关系严重不匹配时,就会出现小区内的车子能进不能停、能停不能久的现象,给业主日常生活带来极大不便,若加价去买囤积居奇的车位又会增加生活成本,给人民群众带来生活压力。二是物业服务的难度加大。小区的和谐,既需要物业企业精细服务,也需要业主的共同努力,车位用来自己使用的业主和购买众多车位转让的业主都是享有合法权益的业主,但二者出发点完全不一致,一方的需求是生活配套,另一方的目标是投资回报,当他们在小区管理上的意见产生分歧时,物业企业两头为难,无法提供两者都满意的服务产品。三是社会管理的矛盾激化。现阶段新建物业小区的停车配备基本达到1:1,日常需求得以满足,但集中购买并造成的集中闲置,让有车不能停放的业主们容易产生气愤感,对相关设施设备的损害、对此类行为的反对也会加大,容易激化社会矛盾。

确认合同无效

袁亚云介绍说,根据《合同法》第五十二条之规定,损害社会公共利益的合同属于无效合同,但是业主可能很难直接向人民法院提起诉讼确认该合同无效,因为根据《民事诉讼法》第一百一十九条,原告必须与案件有直接利害关系,而少数人大批量持有小区车位的情况因为业主损害的范围不易界定,极有可能被法院认为与业主不具有直接利害关系,进而认为不符合立案条件。此时,有必要发挥公益诉讼制度的作用。《民事诉讼法》第五十五条规定,针对损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。针对这一现象,当地消费者协会和人民检察院有权向人民法院提起诉讼以确认其合同无效。

吴卫表示,针对此类行为,小区业主可以共同向人民法院起诉,维护自身合法权益。